החלטה בתיק רע"א 4630/10

לפניי דיון מאוחד בבקשת רשות ערעור 4630/10 כהן נ' מנהל מקרקעי ישראל ובבקשת רשות ערעור 4774/10 חג'בי נ' מנהל מקרקעי ישראל. שתי הבקשות מופנות כנגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז (סגן הנשיאה א' שילה והשופטים מ' נד"ב ו-א' מקובר) בע"א 22948-12-09 מיום 17.5.2010, שניתן בערעור ובערעורים שכנגד על פסק דינו של בית משפט השלום בנתניה (הנשיאה ד' בלטמן קדראי)  בתביעות המאוחדות שהוגשו בת.א. 5837/02 ובת.א. 10632/06 מיום 29.10.2009.

רקע עובדתי והליכים קודמים

1.         המבקשת ברע"א 4630/10 הינה הגב' מזל כהן (להלן: כהן), מתגוררת במושב אלישיב ומנהלת שם משק (להלן: המשק). השימוש המותר במשק בהתאם ל"הסכם המשבצת" שנחתם בין האגודה השיתופית המנהלת את המושב לבין מנהל מקרקעי ישראל (להלן בהתאמה: הסכם המשבצת ו-האגודה השיתופית), המנהל את הקרקע עבור הקרן הקיימת לישראל, הוא שימוש חקלאי ולצרכי מגורים. למרות זאת, ביום 30.5.1996 התקשרה כהן עם ישראל דהרי (להלן: דהרי), המבקש 5 ברע"א 4774/10 בהסכם שכירות מכוחו הותר לדהרי להפעיל במשק גן אירועים (להלן בהתאמה: הסכם השכירות ו-גן האירועים).

2.         לאחר חתימת הסכם השכירות העביר דהרי את ניהול גן האירועים בין השנים       1998-1997 למבקשת 2 ברע"א 4774/10, אירועים בפרדס בע"מ (להלן: אירועים בפרדס). המבקשים 4-3 היו נושאי משרה באירועים בפרדס. מסוף מרץ 2002 ועד סוף אותה שנה, ניהלה את גן האירועים המבקשת 6 ברע"א 4774/10, הפרדס גן אירועים כפר ויתקין בע"מ (להלן: חברת הפרדס), כאשר דהרי והמבקש 4 ברע"א 4774/10 היו נושאי משרה בה. עוד יצויין כי בשטח המשק בו מתגוררת המבקשת 1 ברע"א 4774/10, הגב' שושנה חג'בי (להלן: חג'בי), הוקם על ידי מקימי ומפעילי גן האירועים מגרש חניה עבור באי גן האירועים לאחר ששטח זה הושכר על ידי חג'בי למטרה זו.

3.         בית משפט השלום קבע על סמך הראיות שהובאו לפניו כי הפעלת גן האירועים הייתה ללא היתר בנייה ו/או היתר לשימוש חורג. קביעתו זאת התבססה בין היתר על סמך הכרעות הדין המרשיעות כנגד כהן וכנגד המבקשים 5-1 ברע"א 4774/10, שניתנו במסגרת הליכים פליליים שנפתחו כנגדם בשנת 1999 בנוגע לעבירות תכנון ובניה שבוצעו בזיקה להפעלת גן האירועים במשקיהן של כהן וחג'בי. בית משפט השלום עשה שימוש בהכרעות דין אלה בהתבסס על סעיף 42א לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971, וכן נקבע על ידו כי המבקשים לא הביאו ראיות לסתור את האמור בהכרעות הדין ועל כן מדובר בהוכחה לאחריותם להפעלת גן אירועים שלא כדין וללא היתר לשימוש חורג. עוד ציין בית משפט השלום כי התביעות שהוגשו על ידי מנהל מקרקעי ישראל הן תביעות כספיות לדמי שימוש ראויים, בעוד שההליכים הקשורים לצו ההריסה הסתיימו עם הריסת המבנים והמחוברים למקרקעין ביום 13.9.2006 וכן באמצעות מתן צו מניעה קבוע שניתן על ידי השופט י' קינר ביום 21.11.2006. כמו כן, הגישה כהן הודעת צד ג' כנגד המבקשים 6-2 ברע"א 4774/10.

4.         אחת הטענות שהעלתה כהן לפני בית משפט השלום, ואשר עליה אף חזרה בבקשה שלפניי, הינה כי האגודה השיתופית נתנה לה היתר לשימוש בקרקע למטרת גן אירועים, ולטענתה האגודה השיתופית הייתה רשאית לעשות כן היות ששטח "המשבצת" נמסר לניהולה. בית משפט השלום קבע כי המסמך אותו מכנה כהן היתר הוא מיום 7.2.2000 ועל פי לשונו הנו עתידי, ומשכך אינו יכול לחול על התקופה בגינה נתבעים דמי השימוש להפעלת גן האירועים, אשר קדמה למועד זה. כבר עתה אבקש לציין כי עצם מתן ההיתר לכאורה על ידי האגודה אין בו כשלעצמו כדי לפטור את כהן או מי מהמבקשים האחרים מתשלום דמי שימוש ראויים למנהל מקרקעי ישראל, שכן אין האגודה רשאית לוותר בשם המנהל על כספים המגיעים לו ללא הסכמתו המפורשת לכך. בנקודה זו יש להדגיש את קביעתו של בית משפט השלום לפיה לא הוכח כי מנהל מקרקעי ישראל או מי מטעמו נתן הרשאה לאגודה השיתופית להקים גן אירועים במקרקעין, ומכאן ברי שמנהל מקרקעי ישראל לא ויתר מעולם על דמי השימוש המגיעים לו כדין. כמו כן, קבע בית משפט השלום כי השימוש בקרקע לאורך השנים לא הושפע מעמדת מנהל מקרקעי ישראל או מעמדת האגודה, כפי שאלה הובעו בכתבי הטענות ומכאן למד בית משפט השלום כי השימוש בפועל שעשו כהן והמבקשים האחרים לא היה מתוך שהניחו כי השימוש מותר וטענתם זו אינה כנה. מעבר לכך, קבע בית משפט השלום כי אין בהצגת המסמך הנ"ל מטעם האגודה השיתופית כדי להוכיח התרת שימוש חורג בקרקע שכן על פי הדין האפשרות למתן רשות לשימוש חורג נתונה לבעל המקרקעין בלבד או למנהל המקרקעין מטעם הבעלים, ובמקרה דנן מנהל מקרקעי ישראל. בית משפט השלום קבע כי לא הוצג מקור חוקי על פיו הסמיך מנהל מקרקעי ישראל את האגודה השיתופית להתיר את השימוש החורג מטעמו. נתון חשוב נוסף שצויין בפסק דינו של בית משפט השלום הוא כי כהן החלה בהליכי פינוי וסילוק יד כנגד המבקשים על מנת למנוע, כטענתה, הפרתם של דיני התכנון והבניה.

5.         משכך, קבע בית משפט השלום כי משקיבלו כהן וחג'בי כברות-רשות מהאגודה השיתופית  מקרקעין למטרה חקלאית, והשכירוה למבקשים לצורך שימוש כגן אירועים, הרי שקמה למנהל מקרקעי ישראל זכות תביעה כנגדם לדמי שימוש ראויים בעילה לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979. עד כאן בשאלת האחריות.

6.         ואולם, בית משפט השלום קבע כי מנהל מקרקעי ישראל לא הוכיח את שווי דמי השימוש הראויים שעל כהן והמבקשים האחרים לשלם לו. בית משפט השלום קבע כי אין בחוות הדעת השמאית שהוצגה מטעם מנהל מקרקעי ישראל כדי להוכיח את גובה דמי השימוש הנתבעים. השמאית לא אמדה כלל את שווי דמי השימוש אלא הסתפקה באומדן שווי המקרקעין. כמו כן סבר בית משפט השלום כי שווי דמי השימוש לא הוכח על ידי מנהל מקרקעי ישראל באמצעות מקור ראייתי אחר. משכך, קבע בית משפט השלום כי אין מנוס מדחיית התביעה הכספית באשר להשתת תשלום דמי שימוש ראויים ולכן יש גם לדחות את הודעת צד ג' שנשלחה למבקשים. בית משפט השלום סבר כי בנסיבות התנהלות התיק יישאו המבקשים בהוצאות המשפט ושכר טרחת עורכי הדין של מנהל מקרקעי ישראל בסך של 50,000 ש"ח בתוספת מע"מ.

7.         על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי מטעם מנהל מקרקעי ישראל וכן ערעורים שכנגד על ידי המבקשים. בית המשפט המחוזי דחה את מרבית הטענות שהועלו לפניו אך קיבל את טענת מנהל מקרקעי ישראל כי הוכיח את גובה דמי השימוש הראויים. בית המשפט המחוזי קבע כי לא היה הכרח שמנהל מקרקעי ישראל יציג חוות דעת להוכחת גובה דמי השימוש הראויים, וכי בכל מקרה ישנן די ראיות להוכחת שווי זה, והעיקרית שבהן היא גובה דמי השכירות ששילמו המבקשים לכהן, אשר הוכחו לבית המשפט במסגרת ראיות ומסמכים המפורטים בעמוד 8 של פסק הדין. בית המשפט המחוזי קבע כי מן העדויות והראיות שהובאו לפני בית משפט השלום עולה כי סכום דמי השכירות החודשי ששולם בגין המקרקעין היה כ- 6,000$ ולמצער 5,000$ בתוספת מע"מ. בית המשפט המחוזי פסק על דרך האומדנא סכום של 4,000$ לחודש בגין תקופה בה 104 חודשים. יחד עם זאת, קבע בית המשפט המחוזי כי לגבי חג'בי לא הוכח שווי השימוש בשטח שהשכירה לצורך החניון ועל כן הערעור כנגדה נדחה. בית המשפט המחוזי הבהיר כי כל המבקשים, למעט חג'בי, חבים בתשלום שנפסק ביחד ולחוד: כהן - משום השכירה את המקרקעין, והמבקשים - משום ששכרו את המקרקעין לצורך הפעלת גן אירועים ואף משום שהודו והורשעו בשימוש חורג בבנייה שנבנתה ללא היתר בקרקע חקלאית. 

8.         עוד הוסיף בית המשפט המחוזי כי משקיבל את תביעת מנהל מקרקעי ישראל, זכאית כהן לשוב ולמסור למבקשים האחרים הודעת צד ג', ועניין זה יוחזר לדיון נפרד בהודעה לבית משפט השלום.

מכאן הבקשה שלפניי;

עיקר טענות המבקשים

9.         לטענת כהן, ישנה הצדקה ממשית ליתן לה רשות ערעור שכן בקשתה מעלה שתי שאלות משפטיות עקרוניות:

            הראשונה - "האם בעל מקרקעין [הקרן הקיימת לישראל/מנהל מקרקעי ישראל - י.ד.] אשר מינה שלוח [האגודה השיתופית - י.ד.] לנהל עבורו את המקרקעין רשאי לתבוע דמי שימוש ראויים מצד ג' אשר עשה שימוש במקרקעין בהסתמך על התחייבות השלוח (גם אם נתנה תוך חריגה מסמכות)". הבסיס העובדתי לו טוענת כהן כרקע לשאלה משפטית זו הוא כי האגודה השיתופית הרשתה לה לעשות שימוש במקרקעין לצורך הקמת גן אירועים ומכוח סמכות נחזית זו של האגודה היא השכירה את המקרקעין במשק שלה למבקשים.

            השנייה - לטענת כהן גן אירועים הינו מבנה ציבור ולכן משעה שהסכם המשבצת מתיר הקמת מבני ציבור במקרקעין הרי שהמבקשים פעלו כדין. לטענת כהן הערכאות הקודמות נמנעו מלהתייחס לשאלה משפטית-פרשנית זו. לטענתה של כהן יש להכרעה בשאלה משפטית זו השלכה על ציבור גדול במדינת ישראל. זאת ועוד, טוענת כהן כי אם יוכרע שגן אירועים הוא מבנה ציבור הרי שברי כי האגודה השיתופית גם לא חרגה מסמכותה לפי הסכם המשבצת והייתה רשאית להתיר לכהן להקים במשק שלה גן אירועים.

            מטעמים אלו מבקשת כהן ליתן לה רשות ערעור.

10.       ככל שניתן להבין מנימוקי הבקשה ברע"א 4774/10, הרי שהמבקשים בבקשה זו סבורים כי קיימות שתי סוגיות משפטיות עקרוניות בהן טעו הערכאות הקודמות, ומשכך יש הצדקה ליתן להם רשות ערעור:

            הראשונה - משלא הוכיח מנהל מקרקעי ישראל את שווי דמי השימוש הראויים, בית המשפט המחוזי לא היה רשאי לשום את השווי על דרך האומדנא, כפי שעולה מההלכה שנקבעה בע"א 355/80 אניסימוב נ' מלון טירת בת שבע, פ"ד לה(2) 800 (1981) (להלן: עניין אניסימוב) ובמיוחד שעה שמנהל מקרקעין ישראל עתר לפסיקה על דרך האומדנא לראשונה בערעור.